Ley de Rentas CDMX: el tope ya existe; la pelea es cómo cumplirlo

Por JP Ojeda

La Ley de Rentas CDMX que envió la jefa de Gobierno, Clara Brugada, al Congreso capitalino entró esta semana a su prueba más corta y quizá más decisiva: el periodo de Parlamento Abierto. La tesis de este análisis es sencilla. El tope a los aumentos de renta ya existe en la ley de la ciudad; lo que de verdad se discute ahora es quién lo vigila, con qué datos y con qué sanciones. Si el debate se queda en la consigna de “rentas justas” contra “libre mercado”, la ciudad puede terminar con una ley nueva que repite lo que ya está escrito y que, igual que hoy, nadie hace cumplir.

El calendario ya corre. De acuerdo con la presidenta del Congreso de la Ciudad de México, Olivia Garza, el plazo para que la ciudadanía presente propuestas de modificación empezó con la publicación de las iniciativas en la Gaceta Parlamentaria el miércoles 14 de octubre, el mismo día del Segundo Informe de Gobierno, y será de al menos diez días hábiles, según la versión recogida por 24 Horas y El Momento. Garza informó también, según La Razón, que las cuatro iniciativas de Brugada se turnarán la próxima semana a comisiones, que tendrán 45 días hábiles para dictaminar, con una prórroga posible por un periodo igual. Metrópoli 360 ya detalló qué sigue para las cuatro iniciativas de Brugada en el Congreso.

Qué propone la Ley de Rentas CDMX y qué ya estaba vigente

Lo confirmado sobre el contenido viene del texto que el Gobierno capitalino envió al Congreso, tal como lo resumieron El Economista y El Informador. La iniciativa de Ley de Relaciones Inquilinarias y Rentas Justas, Razonables y Asequibles plantea que el aumento anual de la renta no supere la inflación del año anterior reportada por el INEGI, incluso cuando cambie la persona inquilina. Permite incrementos mayores solo si el propietario acredita mejoras sustantivas en el inmueble ante una nueva Defensoría de las Relaciones Inquilinarias. Propone un registro digital obligatorio de contratos, asesoría gratuita y un esquema de acompañamiento ante desalojos ordenados por un juez.

Las sanciones son la parte más llamativa. Según la iniciativa, subir la renta por encima del límite costaría de 100 a 400 Unidades de Medida y Actualización, que El Economista calculó entre 11 mil 731 y 46 mil 924 pesos. No registrar un contrato a tiempo podría costar entre uno y tres meses de renta. Y si el propietario pide más de lo permitido al renovar, la persona inquilina podría pagar la renta anterior más la inflación, de forma directa o por consignación judicial. Aquí explicamos a detalle cuánto podrían pagar los propietarios que suban la renta por encima de la inflación.

Lo que no es nuevo es el tope. Desde agosto de 2024, el Código Civil de la Ciudad de México ya establece que el aumento anual de la renta de vivienda no debe superar la inflación del año anterior. La propia iniciativa, según El Economista, cita un amparo en revisión de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, el 546/2025, que declaró constitucional ese límite. Es decir, la discusión jurídica de fondo sobre si la ciudad puede o no topar las rentas ya tuvo una respuesta del máximo tribunal. Lo que hoy falta es la maquinaria para que esa regla deje de ser una frase en un código que muchas personas inquilinas no conocen o no pueden hacer valer.

El problema real: un tope sin quién lo haga cumplir

Hoy, una persona a la que le suben la renta por encima de la inflación tiene pocas salidas prácticas. Puede negarse y arriesgarse a no renovar contrato, o acudir a un juicio que cuesta tiempo y dinero. No hay un padrón público de contratos, ni una autoridad administrativa con dientes para multar, ni un dato oficial que diga cuántos aumentos ilegales ocurren al año. Por eso la parte más importante de la iniciativa no es el tope, sino tres piezas que lo rodean: el registro de contratos, la Defensoría y las multas. Si alguna de esas piezas sale débil del Congreso, el tope seguirá dependiendo de la buena voluntad de cada arrendador.

Esas mismas piezas son las que más resistencia despiertan. En declaraciones recogidas por El Universal, profesionales inmobiliarios de la ciudad advirtieron que la instancia de defensa podría duplicar funciones con la Procuraduría Social, y recordaron que el tope ya está en el Código Civil. Es una crítica que hay que tomar en serio, pero que también admite una lectura inversa: si el tope ya existe y aun así no se cumple, el problema no es la falta de normas, sino la falta de un órgano que las aplique. Según el resumen del proyecto que publicó este medio, la Defensoría quedaría adscrita a la propia Procuraduría Social; el reto, entonces, es definir sus facultades, su presupuesto y su personal, no solo su nombre.

La aritmética política del Congreso

El segundo frente es de votos. El Partido Verde, aliado de Morena en el Congreso capitalino, ha marcado distancia desde hace meses. En abril, su coordinador, Jesús Sesma, dijo a Político MX que su bancada no daría “votos en automático” a la reforma de rentas y que una regulación mal diseñada podría frenar el desarrollo inmobiliario. Este jueves 15 de octubre, en conferencia de prensa, Sesma dijo que no respaldará el proyecto si es el mismo que se había planteado tiempo atrás, según 24 Horas. Ese mismo medio señaló que la iniciativa llegó con más de un año de retraso y con una redacción criticada dentro de la propia coalición oficialista.

Lo que todavía no está confirmado es cuántos votos necesita realmente el Gobierno capitalino y si el Verde los tiene en la mano para frenar o modificar el dictamen. Tampoco se conoce qué cambios concretos pedirá esa bancada: si apunta a las multas, al registro obligatorio, a la Defensoría o a la excepción por mejoras. En abril, según Político MX, Sesma también reconoció que hay un problema real con aumentos de renta que en algunos casos han sido exponenciales, lo que sugiere que su objeción no es al diagnóstico, sino al diseño. Esa diferencia es útil, porque abre espacio para negociar reglas de aplicación más claras en lugar de un sí o un no al proyecto completo.

Lo que el Parlamento Abierto debería resolver

Diez días hábiles es poco tiempo para una ley que toca a todos los hogares que rentan en la capital, pero alcanza para plantear las preguntas correctas. La primera es cómo se comprobará que un aumento fue ilegal: con qué contrato de referencia, con qué índice exacto del INEGI y ante quién. La segunda es qué cuenta como “mejora sustantiva” que justifique un aumento mayor, porque una definición vaga puede convertir la excepción en la regla. La tercera es qué pasa con los contratos informales, de palabra o sin recibos, que difícilmente entrarán a un registro digital si no hay incentivos para hacerlo.

También falta saber cuánto costará operar todo esto. En la información difundida hasta ahora por el Gobierno capitalino y el Congreso no aparece una estimación del presupuesto que necesitarían la Defensoría y el registro de contratos, ni del personal que atendería las quejas. Sin ese dato, es imposible evaluar si la ley tendrá capacidad para atender a quienes la usen. La vivienda en renta no se resuelve solo con reglas para el inquilino; la misma semana en que se discute esta ley, el catálogo de la Norma 26 mostró que la oferta con precio tope también es limitada, como explicamos en la nota sobre los 242 departamentos de vivienda accesible de la Norma 26.

La pregunta para las próximas semanas, entonces, no es si la Ciudad de México tendrá un tope a las rentas, porque ya lo tiene. Es si el Congreso aprobará una Ley de Rentas CDMX con instrumentos verificables para aplicarlo, o si la negociación con el Partido Verde y el sector inmobiliario dejará una versión que conserve el discurso y pierda la maquinaria. El Parlamento Abierto es la oportunidad para que inquilinos y propietarios pongan sobre la mesa casos concretos, y para que las comisiones respondan con números. Si esa etapa se agota en posicionamientos, el dictamen llegará al Pleno con el mismo vacío que hoy tiene el Código Civil: una regla clara en el papel y casi nadie que la haga valer en la calle.