Predial CDMX: la promesa que el Congreso debe poner por escrito

Por JP Ojeda

La discusión sobre el predial CDMX dejó de ser un rumor de redes y se convirtió en un asunto de gobierno. El viernes 9 de octubre, la jefa de Gobierno, Clara Brugada, escribió en su cuenta de X que la Ciudad de México no va a aumentar el impuesto predial y pidió a la población no dejarse engañar. Ese mismo día, la bancada de Morena en el Congreso capitalino repitió el mensaje en conferencia. La frase tranquiliza, pero no resuelve lo de fondo: mientras el texto que se está consultando siga hablando de acercar los valores catastrales a los del mercado, la promesa necesita quedar por escrito en el lugar donde realmente se decide cuánto paga cada casa.

La tesis de este análisis es sencilla. El predial no lo sube ni lo baja un programa metropolitano; lo determinan las leyes fiscales de la ciudad y los valores que cada año se usan para calcularlo. Por eso la prueba de la palabra de Brugada no estará en la consulta que termina en noviembre, sino en lo que el Congreso de la Ciudad de México apruebe cuando discuta las finanzas de 2027.

Qué dice el documento y qué no dice

El origen de la polémica es el proyecto de Programa de Ordenación de la Zona Metropolitana del Valle de México, conocido como POZMVM, que coordina la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (Sedatu) y que abarca a la capital, 59 municipios del Estado de México, ocho de Hidalgo y uno de Morelos, según expuso el vocero morenista Ángel Tamariz. El secretario capitalino de Planeación, Ordenamiento Territorial y Coordinación Metropolitana, Enrique Irazoque, lo presentó en el Congreso local el 29 de septiembre, y la consulta pública corre del 24 de septiembre al 22 de noviembre, salvo en Hidalgo, donde cierra el 24 de octubre. Metrópoli 360 ya había contado cómo se abrió la consulta para definir el futuro de la zona metropolitana.

Lo que está confirmado es esto. En el apartado de instrumentos económicos y financieros, en la página 174, el documento habla de un “impulso a la recaudación del impuesto predial”, según publicó El Universal. De acuerdo con El Economista, el texto plantea que en una primera etapa cada municipio cobre el impuesto como ya lo prevé su legislación y que en una fase posterior se actualicen los registros catastrales para que los valores de las propiedades “se asimilen a los valores del mercado inmobiliario”, mediante métodos de valuación masiva. También propone un fideicomiso metropolitano al que los gobiernos podrían destinar una parte de lo recaudado por predial, sin fijar un porcentaje.

Lo que el documento no hace también está confirmado. No fija tarifas, no ordena un aumento automático y reconoce que cualquier cambio fiscal requeriría reformar la ley. La Sedatu, en una nota aclaratoria del 7 de octubre, calificó de falso que el programa vaya a incrementar el predial o a modificar los valores catastrales, porque no tiene atribuciones fiscales ni recaudatorias, y negó que los terrenos baldíos vayan a ser rematados contra la voluntad de sus dueños. Irazoque lo describió como “una caja de herramientas” que cada entidad puede adoptar o no.

El predial CDMX se decide en Donceles, no en la consulta

Aquí está el punto que conviene subrayar. La propia Secretaría de Metrópolis lo escribió en un comunicado del 23 de septiembre, antes de que arrancara la consulta: las decisiones fiscales y catastrales corresponden, como hasta ahora, al Gobierno y al Congreso de la Ciudad de México. Si eso es cierto, y lo es, el lugar para blindar la promesa no es un foro vecinal ni una publicación en redes, sino las iniciativas que la Jefatura de Gobierno envíe y los diputados voten en el recinto de Donceles.

Hay una diferencia que el debate público suele borrar. Un impuesto puede subir sin que cambie su tasa, si cambia la base sobre la que se calcula. Es justo lo que señaló en San Lázaro el diputado priista Arturo Yáñez durante la discusión de la nueva ley federal de catastros: si el valor de una casa pasa de 100 a 150 pesos en el registro, el mismo porcentaje produce un cobro mayor. Esa lógica explica por qué a los vecinos no les basta oír que no habrá nuevas tarifas. Lo que preguntan es qué pasará con el valor que el catastro le asigna a su vivienda.

El contexto federal agrega presión. El 7 de octubre, la Cámara de Diputados aprobó con 299 votos a favor y 92 en contra la Ley General para el Fortalecimiento y Armonización Catastral y Registral, que crea una Clave Única Catastral y plataformas nacionales para conectar catastros y registros de la propiedad. La minuta está en el Senado y todavía no es ley. No obliga, por sí sola, a subir ningún impuesto, pero sí empuja a los gobiernos locales a tener catastros más precisos y actualizados, y un catastro más preciso suele acercarse a precios reales.

Lo pendiente: tres pruebas para la palabra de Brugada

La coordinadora de Morena y presidenta de la Junta de Coordinación Política, Xóchitl Bravo, anunció que el lunes 12 de octubre su bancada pedirá al Consejo de Desarrollo Metropolitano revisar y, en su caso, modificar o eliminar los conceptos del programa que se presten a malas interpretaciones. También invitó a Irazoque a una mesa de trabajo con los coordinadores parlamentarios. Es un buen primer paso, pero todavía es una solicitud, no un cambio.

La primera prueba será ver si la versión final del programa conserva o retira la propuesta de asimilar los valores catastrales a los de mercado. Corregir la redacción no es lo mismo que quitar la idea. La segunda será el paquete económico de 2027: si los valores con los que se calcula el predial capitalino se mantienen o se actualizan, y en qué proporción, quedará escrito en las reformas fiscales que el Congreso discuta al cierre del año. Para seguir esa discusión con lupa sirve saber cómo comparar lo aprobado y lo ejercido en un presupuesto público. La tercera prueba es la consulta misma.

En los foros de esta semana hubo quejas que no se pueden pasar por alto. El martes 6 de octubre, en el PILARES Carlos Monsiváis de la colonia Portales, en Benito Juárez, vecinos e integrantes de las Comisiones de Participación Comunitaria denunciaron que no pudieron tomar la palabra, y después bloquearon la Calzada de Tlalpan a la altura del Metro Ermita por más de tres horas para exigir la lista de asistentes y la relatoría completa. El jueves 8, en el Salón Quetzalcóatl de Xochimilco, asistentes acusaron que no se les permitió usar el micrófono y mostraron pancartas contra las “consultas a modo”, según reportó El Plural. Si la consulta es el mecanismo para corregir el programa, su credibilidad depende de que esas relatorías se publiquen completas.

Por qué la desconfianza tiene lógica

Sería fácil leer la inquietud vecinal como pura campaña opositora. La senadora panista Lilly Téllez llamó “mentirosa” a la jefa de Gobierno y el PAN advirtió desde el 30 de septiembre sobre una supuesta venta forzosa de baldíos. Pero la desconfianza no nace solo de la oposición. Nace de que el documento oficial, el que está en consulta, sí contiene la frase sobre la recaudación del predial y sí habla de valores de mercado. Cuando el texto y el discurso no coinciden, la gente cree en lo que está escrito.

Para muchas familias el tema toca algo más que el bolsillo. Hay colonias populares y pueblos originarios donde la propiedad todavía no está del todo regularizada, y ahí cualquier cambio catastral se vive con miedo, como ya ha documentado este medio al explicar el riesgo de vivir en una casa sin escrituras. Una ciudad que quiere ordenar su territorio necesita también reglas claras para quienes viven en él.

El gobierno capitalino tiene a la mano una salida que no le cuesta nada y le daría certeza a todos: convertir el “no habrá aumento” en un compromiso verificable. Retirar del programa la propuesta de valores de mercado, publicar las relatorías de los foros y fijar en el paquete fiscal de 2027 cómo se calcularán los valores catastrales. Si eso ocurre, la polémica habrá servido para algo. Si no, la palabra de Brugada quedará como una promesa en redes frente a un documento que dice otra cosa.

Por ahora, lo confirmado es que no hay una tarifa nueva ni una orden de aumento. Lo pendiente es todo lo demás: la redacción final del programa, el voto del Senado sobre la ley de catastros y las cifras que el Congreso capitalino apruebe para el próximo año. Metrópoli 360 seguirá cada una de esas decisiones.